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Eigentumswohnung - Bei streitiger Kaufpreisaufteilung ist ein Gutachten einzuholen

Die Aufteilung eines einheitlichen Grundstückskaufpreises auf das Gebäude und den Grund und Boden ist wichtig, weil nur die Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich abgeschrieben werden können. Daher ist es verständlich, dass Vermieter den Wert ihres Gebäudes im Besteuerungsverfahren möglichst hoch und den Wert des Grundstücks möglichst niedrig ansetzen möchten. Eine im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung müssen die Finanzämter grundsätzlich akzeptieren. Wurden durch die vertragliche Kaufreisaufteilung die realen Wertverhältnisse aber grundsätzlich verfehlt und erscheint diese Aufteilung wirtschaftlich nicht haltbar, können Finanzämter und Finanzgerichte (FG) sie verwerfen und den Kaufpreis anders aufteilen.

Bei strittigen und „verzerrten“ Kaufpreisaufteilungen sind die FG in der Regel dazu angehalten, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zur Bewertung von Grundstücken einzuholen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Die Klägerin hatte eine Eigentumswohnung in einer Großstadt für 110.000 € gekauft. Nach dem Kaufvertrag sollten davon nur 20.000 € auf das Grundstück entfallen. Entsprechend ging die Klägerin für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82 % aus. Das Finanzamt ermittelte hingegen einen Gebäudeanteil von nur rund 31 %. Es legte dabei die vom Bundesfinanzministerium (BMF) im Internet bereitgestellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ zugrunde.

Das FG hielt die Arbeitshilfe für ein geeignetes Wertermittlungsverfahren und wies die Klage ab. Der BFH hat das Urteil jedoch aufgehoben. Die Arbeitshilfe des BMF gewährleiste nicht die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude. Denn die Auswahl der Bewertungsverfahren sei auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt worden. Auch bleibe bei der schematischen Aufteilung der Orts- oder Regionalisierungsfaktor unberücksichtigt. Bei einer streitigen Grundstücksbewertung seien die FG daher in der Regel dazu angehalten, sich statt auf die BMF-Arbeitshilfe auf ein Gutachten zu stützen.

27.01.2021