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Steuerfreier Immobilienverkauf - Selbstnutzung muss drei zusammenhängende Jahre umfassen

Wer eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert, muss den realisierten Wertzuwachs als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern. Anzusetzen ist dann der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie und abzüglich der angefallenen Werbungskosten.

Dagegen muss der Gewinn bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nicht versteuert werden, wenn die Immobilie vorher selbst genutzt wurde. Hierzu muss eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren vorgelegen haben.

Das Bundesfinanzministerium hat nun geregelt, auf welche Zeitspanne sich der Selbstnutzungszeitraum in der zweiten Fallvariante erstrecken muss, damit die Finanzämter von einer Besteuerung absehen. Wie der Bundesfinanzhof geht jetzt auch die Finanzverwaltung davon aus, dass die gesetzlich geforderte Selbstnutzung „im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren“ bereits dann vorliegt, wenn diese

  • im Veräußerungsjahr zumindest am 01.01.,
  • im Vorjahr durchgehend und
  • im Vorvorjahr zumindest am 31.12.

bestanden hat. Für den steuerfreien Verkauf einer Immobilie reicht also ein zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen aus, der sich jedoch über die drei Kalenderjahre bis zum Verkauf erstrecken muss.

Im Jahr der Veräußerung kann die Immobilie folglich in der Zeit nach dem 01.01. (bis zum Verkauf) noch fremdvermietet werden, ohne den Veräußerungsgewinn versteuern zu müssen. Unverzichtbar ist aber die durchgehende Selbstnutzung im Vorjahr der Veräußerung. Kommt es in diesem Jahr zu einer vorübergehenden Fremdvermietung oder zu einem Leerstand, muss der spätere Veräußerungsgewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuert werden.


Hinweis: Diese Rechtsgrundsätze wenden die Finanzämter in allen offenen Fällen an.




 

27.08.2020