Grundstücks- bzw. Wohnungsunternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz (etwa in Form von vermieteten Wohnungen) verwalten, können auch bei einer Gewerbesteuerpflicht aufgrund der Rechtsform (z.B. GmbH oder GmbH & Co. KG) durch die sog. erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung weitgehend gewerbesteuerfrei betrieben werden. Voraussetzung ist, dass keine kürzungsschädliche, gewerbliche Tätigkeit neben der Vermögensverwaltung ausgeübt wird. Bestimmte weitere Tätigkeiten der Grundstücksunternehmen sind zwar nicht gewerbesteuerfrei, gelten aber als kürzungsunschädlich (z.B. die Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen).
Durch das Fondsstandortgesetz vom 03.06.2021 wurden die kürzungsunschädlichen Tätigkeiten erweitert. Die obersten Finanzbehörden der Länder haben nun mit gleichlautenden Erlassen vom 17.06.2022 Stellung dazu genommen.
Lieferung von Strom aus Erneuerbare-Energien-Anlagen
Unschädlich für die erweiterte Kürzung ist die Lieferung von Strom aus Erneuerbare-Energien-Anlagen. Hierzu zählen Wasserkraft, Windenergie, solare Strahlungsenergie, Geothermie und Energie aus Biomasse. Unschädlich ist der Stromverkauf aber nur, wenn dieser an die Mieter des Grundstücksunternehmens erfolgt. Der Verkauf des so erzeugten Stroms an Dritte ist hingegen eine kürzungsschädliche Tätigkeit.
Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder
Ebenfalls kürzungsunschädlich ist der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder und die damit zusammenhängende Lieferung von Strom, auch wenn diese nicht nur an Mieter erfolgt. Dabei spielt es keine Rolle, ob für die Ladevorgänge selbsterzeugter oder zugekaufter Strom geliefert wird.
Unschädlichkeitsgrenze beachten!
Sowohl die Lieferung von Strom an die Mieter als auch der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder ist hinsichtlich der Höhe der Umsätze begrenzt. Die Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien und dem Betreiben von Ladestationen dürfen nicht höher als 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des gesamten Grundbesitzes sein. In der Praxis dürfte die Überwachung dieser Unschädlichkeitsgrenze nicht ganz einfach sein. Insbesondere Umsätze mit fremden Dritten beim Ladestrom müssen klar kalkuliert werden, um hier keine böse Überraschung zu erleben. Eine Überschreitung der 10-%-Grenze kann sonst die gesamte erweiterte Kürzung gefährden.
Weitere Vertragsbeziehungen mit Mietern
Oft möchte die Grundstücksgesellschaft mit den Mietern noch weitere vertragliche Beziehungen eingehen, häufig in Verbindung mit der Überlassung von Betriebsvorrichtungen. Hierbei handelt es sich um Einbauten, welche auf die betrieblichen Erfordernisse der Mieter zugeschnitten sind. Bisher waren solche Aktivitäten schädlich für die erweiterte Kürzung.
Nach den neuen Regelungen sind weitere Vertragsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter unschädlich, wenn die Erlöse aus der Tätigkeit die Unschädlichkeitsgrenze von 5 % der gesamten Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen.