Bei der Vermietung einer Ferienwohnung kann sich die Frage stellen, ob insoweit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt werden. Im letzteren Fall kann Gewerbesteuer entstehen, vor allem aber wäre die Wohnung stets "steuerverhaftet" und ein Gewinn aus einem Verkauf der Wohnung wäre auch außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist zu versteuern. Die Finanzverwaltung verfügt, dass ein Gewerbebetrieb dann anzunehmen ist, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt. Ausschlaggebend sei, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels oder im Hinblick auf zusätzlich zur Nutzungsüberlassung erbrachte Leistungen, zum Beispiel Bereitstellung von Wäsche und Mobiliar, Reinigung der Räume, eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt (EStH H 15.7 (2) zu § 15 EStG). Bereits im Jahre 2020 hat der Bundesfinanzhof aber eine bemerkenswerte Entscheidung gefällt, die erst jetzt veröffentlicht wurde: Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt (BFH-Urteil vom 28.05.2020, IV R 10/18).
Der Sachverhalt: Die Klägerin besitzt drei Eigentumswohnungen, die sich in einer größeren Anlage befinden. Hierin integriert ist ein Hotel. Die Vermietung der Wohnungen erfolgt über eine Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft an wechselnde Feriengäste. Bei entsprechendem Bedarf darf die Gesellschaft die Wohnungen auch als Hotelzimmer vermieten und in diesem Fall weitere Leistungen anbieten, wie Frühstück, Halb- oder Vollpension, tägliche Reinigung mit Handtuchwechsel und Bettwäschewechsel. Die Gesellschaft stellte den Gästen in den Streitjahren unter eigenem Namen jeweils die Kosten für den Hotelaufenthalt inklusive Frühstück zuzüglich Nebenleistungen (z.B. Kurtaxe, Pkw-Stellplatz, Haustiere etc.) in Rechnung. Sie rechnete auch jeweils die Kommissionen mit den Buchungsportalen ab. Gegenüber den Eigentümern erstellte sie vierteljährliche Abrechnungen. Im Ergebnis kehrte sie an die Klägerin die um den "Anteil Wäsche“, den "Anteil Endreinigung/Hotelservice“ und den "Anteil F&B“ bereinigten Beträge abzüglich Provision aus. Finanzamt und Finanzgericht beurteilten die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit, denn die Wohnungen seien nicht als Ferienwohnungen, sondern als Hotelzimmer vermietet worden. Der BFH sieht die Sache jedoch anders.
Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führe nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Entscheidend sei vielmehr, inwieweit in der Person des Vermieters die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Die Handlungen der gewerblich tätigen Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft können der Klägerin dabei nicht aufgrund eines Treuhandverhältnisses oder einer zivilrechtlichen Stellvertretung zugerechnet werden. Dies gilt - wie im Streitfall - jedenfalls dann, wenn die Vermietungs- bzw. Vermittlungsgesellschaft ein erhebliches eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat. Da die Klägerin im Urteilsfall die gewerblichen Handlungen der Vermietungsgesellschaft nicht zugerechnet werden konnten, habe sie aus der Vermietung ihrer Wohnungen keine gewerblichen Einkünfte, sondern solche aus Vermietung und Verpachtung erzielt.