Wer eine vermietete Immobilie verkauft, auf der noch Darlehen ruhen, löst die Kredite oftmals mit dem Veräußerungserlös ab, selbst wenn er dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Das Finanzgericht hat sich kürzlich mit der Frage befasst, ob die Vorfälligkeitsentschädigung noch bei den Werbungskosten des Vermietungsobjekts abgezogen werden darf. Leider hat es den Abzug nicht zugelassen. Dennoch sind die Ausführungen in dem Urteil von Interesse und sollen daher kurz vorgestellt werden (FG Köln, Urteil vom 19.10.2023, 11 K 1802/22).
Der Sachverhalt: Der Kläger hatte Mitte 2018 ein Mietshaus veräußert, das er 2006 angeschafft hatte. Mit dem Verkaufserlös tilgte er ein Darlehen, das seinerzeit der Finanzierung der Immobilie diente, und zahlte eine Vorfälligkeitsentschädigung. Mit dem überschießenden Restbetrag des Veräußerungserlöses wurden die Darlehen von übrigen Vermietungsobjekten teilweise zurückgeführt, so dass sich deren Zinslast insoweit in den Folgejahren reduzierte. Der Kläger war der Auffassung, dass für die Vorfälligkeitsentschädigung daher ein Werbungskostenabzug zulässig sei. Das Finanzamt und auch das Finanzgericht widersprachen dem jedoch. Begründung: Die vom Kläger gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung stehe nicht in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit "Einkünften", denn mit dem Verkauf der Immobilie konnten keine Vermietungseinkünfte mehr erzielt werden. Anhaltspunkte dafür, dass die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten eines der Einkunftserzielung dienenden Objektes zu beurteilen wäre, seien indes ebenfalls nicht ersichtlich. Die bloße "Rückführung" von Darlehen der anderen Objekte reichte dem FG Köln für die Annahme eines wirtschaftlichen Zusammenhangs nicht aus.
Hinweis: Wie erwähnt war das Urteil für den Steuerpflichtigen negativ. Bemerkenswert ist aber, dass sich die Richter überhaupt mit der Frage befasst haben, ob die Vorfälligkeitsentschädigung im Zusammenhang mit einem anderen Objekt hätte stehen können. Der Bundesfinanzhof hatte nämlich - in Abkehr von seiner früheren Rechtsprechung - entschieden, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung, die mit der Ablösung eines Darlehens des veräußerten Objekts zusammenhängt, wirtschaftlich nicht mit einem anderen Objekt in Verbindung gebracht werden kann. Sie kann also grundsätzlich nicht bei einem anderen Objekt abziehbar sein (z.B. BFH-Urteil vom 11.2.2014, IX R 42/13 ). Das FG Köln beschäftigt sich jedoch auch mit der früheren Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 23.4.1996, IX R 5/94) und führt aus, dass sich ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung durchaus wieder ergeben könne, wenn der Steuerpflichtige "im Vorhinein so unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügt, dass er unmittelbar in seiner Verwendung zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit einem bestimmten Objekt festlegt …".
Hinweis: Erfolgt der Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. In diesem Fall ist die Vorfälligkeitsentschädigung den Veräußerungskosten zuzurechnen und vermindert einen eventuellen "Spekulationsgewinn".